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La capacité d'emprunt est calculée en analysant la régularité et le montant de vos revenus (salaires, bénéfices non salariés) auxquels on applique la limite de 35% d'endettement mensuel maximum dictée par le HCSF, diminuée de vos charges fixes actuelles.

C'est une recommandation légalement contraignante du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en France. Les mensualités de l'ensemble de vos crédits en cours (immobilier, voiture, conso) ne peuvent pas dépasser 35% de vos revenus mensuels nets, assurance de prêt obligatoire incluse.

Dans l'ancien, la majorité de la somme payée (environ 5,8% sur les 8% totaux) correspond aux 'droits de mutation à titre onéreux' (DMTO), qui sont des taxes directes versées au département et à l'État. Dans le neuf, ces DMTO sont réduits à environ 0,7%, abaissant les frais globaux à 2-3%.

Le tableau d'amortissement est un échéancier obligatoire fourni par la banque. Il vous permet de suivre mois après mois la composition de votre mensualité. Il vous indique précisément la part d'intérêts payée et le capital réellement remboursé, ce qui est capital pour évaluer l'impact d'un remboursement anticipé.

Le rendement brut divise simplement les loyers annuels hors charges par le prix d'achat total. Le rendement net de charges soustrait des loyers annuels l'ensemble des frais réels obligatoires : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, assurances loyers impayés et entretien.

En 2026, sauf profil d'exception (comme un très jeune emprunteur à fort potentiel), les établissements bancaires exigent un apport personnel d'au moins 10% du prix d'achat. Cet apport sert à couvrir les frais d'acquisition (notaire, frais de dossier, garantie) qui ne se capitalisent pas dans la valeur du bien.

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) représente le coût total réel du crédit exprimé sous forme de pourcentage annuel. Il englobe obligatoirement : le taux d'intérêt nominal, les commissions bancaires, les frais de dossier, le coût de l'assurance emprunteur obligatoire et les frais d'évaluation du bien.

Le reste à vivre est la somme mensuelle qu'il reste à un foyer fiscal après le paiement de l'intégralité de ses mensualités de crédits et charges de logement. Les banques exigent un reste à vivre minimal (généralement 800 à 1000 € pour une personne seule, plus pour un couple) pour garantir que vous puissiez vous nourrir et vivre sainement.

Allonger la durée d'un emprunt (par exemple passer de 15 à 25 ans) permet de réduire le montant de la mensualité, ce qui peut rendre le projet finançable. Cependant, cela augmente de façon spectaculaire le coût total des intérêts cumulés versés à la banque ainsi que le montant de l'assurance.

L'ancien offre un choix de biens plus vaste, souvent mieux situés en centre-ville, à un prix au m² généralement inférieur d'environ 15% à 20% par rapport au neuf. Le neuf offre quant à lui des frais de notaire réduits (2-3%), des performances thermiques optimales sans travaux et des garanties de parfait achèvement.

L'assurance emprunteur garantit le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Grâce à la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assureur à tout moment sans aucun frais durant la vie du prêt, ce qui permet de réaliser de très lourdes économies par rapport à l'offre groupe de la banque.

Pour réduire ou annuler l'imposition de ses loyers, plusieurs régimes existent en France, notamment le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel. Ce statut permet de déduire l'intégralité des charges réelles et de pratiquer un amortissement comptable du bien et du mobilier pour réduire le bénéfice imposable à zéro.